Nyheter Varsler prissjokk på tomtefeste

BOLIG: Oslo tingrett gir nå grunneiere full rett til å giblaffen i Stortingets maksgrense for festeavgift. Nå varsles tomtefestesjokk for svært mange.

– Hvis man legger tingrettens vurdering til grunn, betyr det at et veldig stort antall eiendommer i Oslo samt sentrale og kystnære strøk vil få betydelig høyere festeavgifter, sier Kco-advokat Andreas S. Christensen.

– Ja, det vil det. Det kommer til å berøre et betydelig antall, istemmer Hjort-advokat Sveinung O. Flaaten.

Mens Christensen representerte tomtefesterne, representerte Flaaten grunneier Nina Titten Brandt-Kjeldsen. Hun får nemlig av Oslo tingrett lov til å kreve henholdsvis 40.000 og 28.000 kroner i årlig festeavgift for to boligtomter på Nordberg i Oslo. Det er solid over de 18.090 og 15.588 kronene som tomtefesteloven gir dem rett til å kreve, men likevel godt under de 67.500 og 55.800 hun opprinnelig krevde.

– Vi har nå fått en avgjørelse fra en av våre domstoler hvor det såkalte 9.000-kronerstaket i tomtefesteloven sprenges, sier Hjort-advokat Sveinung O. Flaaten som førte saken sammen med kollega Christopher B. Eriksen.

Loven tilsa 0,18 prosent

Det er seks år siden den norske stat røk på et knusende nederlag i menneskerettsdomstolen i Strasbourg. Tomtefestere hadde ikke rett til å kreve uendrede vilkår når festekontrakter skulle fornyes. Strasbourg mente det skulle være fair balanse mellom markedsverdien av tomten og den årlige festeavgiften.

Det førte til en endring i tomtefesteloven der ny festeavgift maksimalt kan settes til 2 prosent av råtomtverdien ved forlengelse, oppad begrenset til det såkalte 9.000-kronerstaket som for 2018 er oppregulert til 12.230 kroner pr. dekar.

Råtomtverdien av to boligtomtene på Nordberg er av Oslo tingrett satt til henholdsvis 10 og 7 millioner uten festers opparbeidelse. Det tilsa en avkastning på henholdsvis 0,18 og 0,24 prosent for grunneier.

Retten sa 0,4 prosent

Grunneier anførte i Oslo tingrett at denne avkastningen var så lav at den stred mot eiendomsvernet i Menneskerettskonvensjonen. Tingretten sluttet seg til dette og satte nye festeavgifter til henholdsvis 40.000 og 28.000.

Tingretten baserte seg på en avkastning på 0,4 prosent av råtomtverdien og uttalte at de ved balansering av bortfesterens og festerens interesser måtte se hen til festeavgiftenes nominelle størrelse og til festetagernes behov for festeavgifter det går an å leve med.

Grunneiers beregning av sitt opprinnelige krav tok utgangspunkt i en avkastning på 0,9 prosent av råtomtverdien, men oppnådde under det halve – dog nok til at festerne måtte dekke alle saksomkostninger.

Ifølge Flaaten er hans klient fornøyd med det.

– Man må se tomtefesteavgiften ut fra det nominelle beløpet, og da er hun fornøyd, sier han.

– Styrer mot en rekke brudd

I forarbeidene til lovendringen i 2015 er det uttrykt at det kun var ved ekstraordinære tilfeller at 9.000-kronerstaket kunne fravikes.

– Oslo tingrett slår fast at tilsidesettelse av maksimalbeløpet ikke kan begrenses bare til «ekstraordinære tilfeller», selv om dette sies i lovens forarbeider. Stortinget kan ikke innsnevre det eiendomsvern som grunneier har i henhold til de grunnleggende rettigheter i Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen, sier Sveinung O. Flaaten.

– Det såkalte 9.000-kronerstaket i tomtefesteloven styrer etter sin natur mot en rekke brudd på det eiendomsvern som grunneiere har i Den europeiske menneskerettskonvensjonen, og vil på sikt ikke kunne overleve. Særlig gjelder dette hvis den langsiktige utvikling av eiendomspriser ikke endrer seg vesentlig i forhold til utviklingen de seneste tiår, men også i dag fører lovens maksimalbeløp til en rekke brudd på eiendomsvernet, legger han til.

Retten uenig med seg selv

– Dette er ikke i tråd med hva politikere og lovgivere bestemte da de laget den nye tomtefesteloven som de mente var i tråd med Menneskerettskonvensjonen. De ønsket et snevert unntak. Oslo tingrett mener loven ikke er i tråd med EMK og har falt ned på noe som vil ramme veldig mange, sier Andreas S. Christensen.

– Det er ikke i tråd med viljen til lovgiver. Mitt utgangspunkt er at nasjonalstaten har rett til å lage regler som avveier mellom partene på det boligsosiale området.

– Nå kan vi få festeavgifter som tilsvarer en halv minstepensjon, så hvis man lever på en verdifull eiendom og er alene så kan man få betydelige problemer med å bo i sin egen bolig, sier han.

Christen tilføyer at tingretten kom til motsatt konklusjon som det Oslo tingrett og Nedre Telemark tingrett har falt ned på i lignende saker nylig.

– Mine klienter har ikke konkludert i om de vil anke.