Nyheter Milliardtomt glapp
20. november 2023167 boligeiere på Nordstrand fikk nei fra Høyesterett til å innløse en svært verdifull ubebygget del av en festetomt.
I over fem år har selskapet Nobil, eid av hotellarving Jan Erik Rivelsrud og Jan Rune Hetle, og seks boligsameier på Nordstrand kranglet om hvem som kan ha rett til å utvikle en stor ubebygget del av en festetomt. Fredag konkluderte Høyesterett med at boligsameiene har rett til å innløse de delene av tomten som er bebygget med bolighus, men ikke den ubebygde delen.
Friområde
I 1947 ble det inngått en festeavtale mellom eierne av en 120 mål ubebygget tomt, Ellen og Marie Rasch, og Øvre Ljan Boliglag (ØLB). Boliglaget skulle få bygge på tomten, og boliglaget skulle betale en årlig festeavgift.
Området ble bebygget, i hovedsak med blokker, og huser i dag 167 boliger fordelt på seks boligsameier. Den opprinnelige planen var at boligsameiene skulle benytte de store friområdene til å bygge ulike fellesfunksjoner, som butikker, sentralvaskeri, barnehage, badstue og tennisbaner. Men dette skjedde ikke.
Det ble opprettet seks boligsameier, og ØLB fremfestet en parsell, med eget grunn- og bruksnummer, til hver av disse. Den resterende delen av tomten, som var ubebygget, ble værede hos ØLB.
Bød 50 millioner
I 2017 kjøpte hotellarving Jan Erik Rivelsrud og Jan Rune Hetle eiendommen fra tidligere bortfester. Prislappen var på 25 millioner kroner. Målet var da å få bygget ut den resterende delen av tomten, festeavtalene ga dem nemlig bare en årlig inntekt på 350.000 kroner. Gjennom Nobile betalte Jan Erik Rivelsrud og Jan Rune Hetle 25 millioner kroner for hele tomten i 2017.
For å få til det, ga Nobil boligsameiene et tilbud: Sameiene skulle få overført tomten bebyggelsen sto på med «den naturlig arronderte tomt» rundt bebyggelsen, i tillegg til at hver seksjonseier skulle få 150.000 kroner. Til gjengjeld skulle Nobil disponere resten av den enorme tomten.
På den skulle det bygges ut og selges rundt 520 boliger.
Men sameiene takket nei, også når tilbudet ble høynet til 300.000 kroner pr. enhet, til sammen 50 millioner kroner.
I stedet begynte boligsameiene selv å regne på verdien av tomten, og fremmet i stedet et krav om innløsning av eiendommene etter tomtefesteloven.
En mulig plan var å selge en del av området de ønsket innløst til en utbygger for å finansiere innløsningen.
Da valgte Nobil å saksøke sameiene.
Hele eller deler?
Hovedspørsmålet for retten har vært hvorvidt boligsameiene har innløsningsrett til hele tomten, eller bare til det tomtearealet som etter avtaleforholdet er disponibelt til boligformål.
Oslo tingrett konkluderte med at boligsameiene bare hadde innløsningsrett til deler av tomten, mens lagmannsretten kom til at sameiene hadde innløsningsrett til hele tomten.
Det er liten tvil om at den ubebygde tomten er svært verdifull.
Nobil selv anslo for tingretten at tomten hadde en potensiell salgsverdi på 1,1 milliarder kroner, og en verdivurdering fra 2019 verdsatte den til 559 millioner kroner.
Høyesterett konkluderer altså med at festeretten til de ubebygde tomtene fortsatt ligger hos ØBL, men at ØBL ikke har innløsningsrett, ettersom innløsningsregelen kun gjelder for festetomt til bolighus eller fritidshus, og disse tomtene er ubebygget.
Høyesterett mener ØBL heller ikke har rett til å oppføre bolighus på disse tomtene, ettersom forutsetningen for avtaleforholdet var at utbyggingen skulle skje i henhold til de gjeldene reguleringsplaner. Av den tidligere reguleringsplanen går det frem at disse tomtene ikke skulle utbygges med boliger.
Fornøyd
– Nobil er fornøyd med dommens resultat. Avgjørelsen bidrar til å redusere usikkerhet i flerleddede festeforhold ved å fastslå at innløsningsretten ligger hos siste ledd i festekjeden – og kun der. Konsekvensen av dette i denne saken er at rundt 30 mål ble holdt utenfor innløsningsretten, sier Bastian Sundling, som sammen med Magnus Hellesylt i Wiersholm har representert Nobil.
– Vi registrerer at Høyesterett er kommet til en slags mellomløsning i denne saken, men er skuffet over at Høyesterett ikke fulgte lagmannsrettens standpunkt, sier Thomas Andersen, partner i Brækhus, som har representert festerne.
– Nå må vi tenke oss litt om rundt veien videre, sier han rett etter at dommen falt.
Kan innløse
Dommen gir altså boligsameiene rett til å innløse de bebygde delene av tomten. Det betyr ikke at de må gjøre det.
Velger de det, kan bortfester kreve 40 prosent av tomteverdien med fradrag for verdiøkningen som festeren har tilført tomten, men tomteverdien må ikke settes høyere enn det tomten kan selges for dersom det bare er tillatt å sette opp det eller de husene som er på tomten. Av tingrettsdommen kommer det frem at boligsameiene selv har anslått innløsningsprisen for hele tomten til 82 millioner kroner.
Store tap
Det er selskapene Nobil Utvikling og Nobil Eiendom som er eiere av tomten og bortfestere. Både prosjektering og rettssaker har kostet, og av regnskapet fra 2022 går det frem at egenkapitalen i Nobil Eiendom er tapt, og at selskapet har en gjeld til Danske Bank på 40 millioner kroner, og en gjeld til Mephesto, på 34,2 millioner kroner. Renten på lånet til Mephesto er på 12 prosent.
Mephesto er investeringsselskapet til Jan Erik Rivelsrud. Gjennom dette eier han blant annet 25,74 prosent av aksjene i Rica Eiendom, og en større eierpost i Nobil Eiendom.