Nyheter Engangsløft kan gjøres flere ganger
11. april 2018Av STEINAR GRINI, Finansavisen
Grunneiere som tidligere har gjort et såkalt engangsløft i festeavgiftene kan nå skru opp avgiftene på ny hvis de mener de ikke hevet maksimalt forrige gang.
Engangsløftet myndighetene innførte for festeavgifter i 2004 er ikke lenger et engangsløft. Det har Nedre Telemark tingrett slått fast i en fersk dom om tomtefeste på Rognstranda i Bamble kommune.
Grunneier Rolf Kenneth Tangvald Lønnberg får nå lov til å heve festeavgiftene nok en gang fordi det er hevet over tvil at hevingen på 646 prosent i 2003 kunne vært enda kraftigere.
– Grunneieren fikk gjennomslag for at festekontrakten kan benyttes til tomteverdiregulering av festeavgiften, selv om festeavgiften er tomteverdiregulert en gang tidligere på grunnlag av kontrakten. Det er dette saken egentlig gjaldt og dommen er en viktig prinsipiell avgjørelse i så måte, sier advokat Sveinung O. Flaaten i Hjort til Finansavisen.
Vant, men tapte
Likevel anser dommeren i tingretten at det er hytteeierne, og ikke grunneier, som i hovedsak har vunnet saken, og følgelig får dekket en tredel av sine saksomkostninger av grunneier. For Tangvald Lønnberg satset friskt og utfordret tomtefestelovens maksbeløp på 9.000 kroner pr. mål som kom i 2002.
Våpendrager Sveinung O. Flaaten, som i den historiske Lindheim-dommen vant frem i Den europeiske menneskerettsdomstolen (EMK) mot den norske stat, brukte dommen for det den var verdt.
Der sluttet tingretten seg imidlertid til Høyesteretts vurdering om at satsen på 9.000 kroner ikke er i strid med eiendomsvernet i EMK. Derfor fikk ikke Tangvald Lønnberg sette festeavgiften basert på kontraktsklausulen om at avgiften skulle reguleres på grunnlag av tomtenes reelle verdi eller en rent markedsmessig avkastningsrente.
Må vente til 2023
«Bortfesterne kommer vesentlig bedre ut etter tomtefesteloven paragraf 15 enn grunneierne i Lindheim-saken», slo Nedre Telemark tingrett fast.
Til tross for at grunneier i 2003 økte festeavgiften med 646 prosent, ble det dokumentert at selv dette var basert på takster som lå langt under normal salgsverdi av tomtene. Dermed mente retten at eiendomsvernet i EMK ble krenket, og følgelig at et engangsløft kunne gjøres flere ganger hvis det ble dokumentert at det ikke ble tatt ut til fulle den første gangen.
Til tross for dette ble Tangvald Lønnberg påført nok et nederlag før han fikk forlate rettssalen. For selv om Tangvald Lønnberg uttrykkelig i sitt krav fra 2013 om justering av festeavgiften tok forbehold om ytterligere regulering avhengig av utfall av tvister i rettsapparatet, slo retten fast at oppregulering kun skal skje hvert tiende år. Dermed må grunneieren vente til neste justering i 2023 før han kan gjøre andre del av engangs-løftet – 20 år etter første gang.
Kan gjelde mange
– Grunneier er ikke enig i at han skal måtte vente til 2023 med den nye tomteverdireguleringen av festeavgiften, og mener at forbeholdet som han tok i forbindelse med reguleringen i 2013, må gi ham rett til å kreve ny festeavgift nå, sier Sveinung O. Flaaten.
– Vil dere vurdere å anke?
– Vi må foreta en nøye gjennomgang av dommen ettersom vi fikk medhold i hovedspørsmålet i saken om festekontrakten kan brukes mer enn en gang til å tomteverdiregulere festeavgiften.
– Hvor mange grunneiere kan nå gjøre engangsløftet fullt ut?
– Det er en del tilfeller av grunneiere som gikk forsiktig frem da de regulerte før engangsløftet ble innført i 2004. Som følge av at det har vært et engangsløft, har de ikke senere fått lov til å ta neste skritt.
– Hvis en legger dommen til grunn er det nå adgang til å bruke avtalen for andre gang hvis det å nekte gir krenkelse av «fair balance» i eiendomsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjonen, sier Flaaten.