Nyheter Løsningen er enighet på Midtåsen (Leserbrev i Nordstrands Blad)
25. juni 2020Etter en lang uke i tingretten vil ikke partene være nærmere en løsning for Midtåsen, uavhengig av utfallet i rettssaken. Det burde imidlertid ikke komme som noen overraskelse. Saken vil ikke få en endelig løsning gjennom den rettslige konflikten partene nå står i. Den eneste reelle løsning er et kompromiss alle kan leve med.
Nobil Eiendom er grunneier av tomten på 120 mål på Midtåsen. Et fantastisk område som fortjener å bli forvaltet på aller beste måte. Vi i Nobil Eiendom ønsker å utvikle attraktive familieboliger på den delen av arealet som til nå ikke er bebygd. I vårt forslag har vi lagt opp til en lavere utnyttelse enn i nærområdet. Vår motpart, Øvre Ljan boliglag (ØLB), som er fester, ønsker ikke at vi gjennomfører våre planer. De vil heller utvikle eiendommen selv i samarbeid med en navngitt større boligutvikler. Hva som bygges, og hvor mye, er det Oslo kommune som bestemmer.
Under befaringen i tingretten ble den arronderte tomten til dagens blokkbebyggelse økt fra om lag 32 til 48 mål. Dette innbefatter alt av opparbeidet areal og mer til. I tillegg til bebygget og opparbeidet areal, ønsker sameiene på Midtåsen å innløse de resterende om lag 70 målene som aldri har vært tiltenkt boligformål. Det synes ikke vi er riktig, og der står saken i tingretten.
Prisen festerne skal betale ligger et sted mellom 80 – 160 millioner kroner. Dette må finansieres på en eller annen måte. Endelig pris må partene forhandle om en gang i fremtiden. Innløsningssummen er nemlig ikke en del av den pågående tvisten. Hvis enighet ikke oppnås, kan det bli en ny fremtidig rettssak for å fastslå innløsningssum.
Alle taper uansett hvem som vinner
Rettssaken i juni i år kan være starten på en reise mange tomtefestesaker har tatt tidligere. Først møtes man i lagmannsretten om to til tre år, og deretter trolig i Høyesterett. Den Europeiske menneskerettighets-domstolen interesserer seg også for beskyttelse av rettigheter i festeforhold. Sist fredag slapp enda en tomtefestesak inn til behandling i den europeiske domstolen. Vår sak kan også ende opp der.
Mange år og millioner av advokatkroner senere sitter vi der, Sameiene og Nobil, uten en rettslig avklaring, og uten at noen innløsning er gjennomført. Rettssaker er dyrt. Bare første runde i tingretten resulterte i samlede saksomkostninger for begge parter på over seks millioner kroner. Nobil og ØLB kommer altså begge tapende ut, mens advokatene blir vinnerne.
Fortsetter reisen inneholder sakskomplekset mange muligheter for rettslige konflikter. I det tilfellet sameiene trekker seg fra innløsningen, vil kostnadene til Nobil måtte dekkes, og leien for de ulike arealene faststettes. Ved en innløsning uansett omfang, må vi avklare betydningen av byggeforbudet som påhviler tomten, hva som skjer videre med arealet som eventuelt ikke har vern gjennom tomtefesteloven, hvilket skjønn som skal anvendes for verdsettelsen av arealene sameiene skal innløse og, ikke minst, sameienes finansiering av selve innløsningen.
ØLB hevdet under rettssaken at det ikke lenger var særlig aktuelt å finansiere en innløsningssum på 80 – 160 millioner kroner ved å selge tomteareal til en ekstern utbygger. Dette til tross for en intern ØLB-avtale som regulerer et slikt salg. Hvis utbygging ikke lenger er aktuelt, må pengene til innløsning –dersom ØLB vinner rettssaken – skaffes på annen måte. Hver av de 167 seksjonseierne må i så fall bidra med sin andel på mellom 500 000 og 1 million kroner. Alternativt må sameiene ta opp lån.
Er beboerne på Midtåsen fullt informert om det usikre juridiske terrenget ØLBs styringsgruppe og advokaten deres tar dem med ut i?
Har de fått nok informasjon om hva dette kommer til å koste, og hvor lang tid det faktisk vil ta med en rettslig avklaring? Har de et riktig bilde av gevinstpotensial opp mot forpliktelser og risiko?
En oppfordring fra vårt hold er å stille ØLBs styringsgruppe tre spørsmål, som forhåpentlig vil tydeliggjøre hva man her står overfor, både rettslig og økonomisk.
1. Hvor lang tid må beregnes for rettslig avklaring før det faktisk kan gjennomføres en innløsning av tomtearealer på Midtåsen? Blir dette løst i den pågående rettssaken?
2. Hvor mye er det sannsynlig at en rettslig avklaring vil koste sameiene og de enkelte seksjonseierne hvis ØLB taper saken i lagmannsretten eller Høyesterett?
3. Har det noen gang i norske domstoler blitt gitt dom for at festere får innløse 70 mål tomteareal som verken kan, eller skal benyttes som boligtomt for eksisterende bebyggelse?
Vi mener kompromiss er eneste løsning
Vi ønsker ingen rettslig konflikt, og er enige med dommeren i tingretten som oppfordret til forlik i saken. Vi vil derfor invitere alle styrelederne i sameiene på Midtåsen til et møte etter ferien for å drøfte saken. Utenfor rettssystemet, og uten advokatregninger i millionklassen.
Alternativet er den risikofylte planen ØLBs styringsgruppe har lagt opp til, som vil være tid- og kostnadskrevende om den i det hele tatt lar seg gjennomføre. ØLBs advokat sa i rettssaken at det ikke finnes penger blant beboerne på Midtåsen til å finansiere en innløsningssum på over 100 millioner kroner, så vår oppfatning er at det vil bygges boliger på tomten uansett utfall av rettssaken.
Nobil ønsker å bygge attraktive familieboliger som ivaretar hensynet til grøntområder, eksisterende bebyggelse og de flotte kvalitetene i området for øvrig.
Vi må imidlertid bli enige på Midtåsen først. Ikke i retten.
Jan Rune Hetle
Nobil Eiendom